租赁违建的合同无效，装修损失如何分担？ 作者：未知     时间：2018-06-12    来源：互联网

　　核心内容：租赁违建的合同无效，装修损失可以与屋主一起分担吗？是可以的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。下面我们一起来详细看看。

　　房屋租赁合同无效的原因有很多，比较常见的是因违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条【出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……】的规定而无效。

　　《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据合同法的规定，装修的损失应当由承租人和出租人根据各自的过错承担。

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”该“专业”司法解释对装修进行了区分：（１）一种是未形成附合的装饰装修物，如悬挂的字画、ＬＥＤ显示屏等，如果出租人同意利用的，可折价归出租人所有；出租人不同意利用的，可由承租人拆除带走。（因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。注：这句话完全可以不放在这里）。（２）已经形成附合的装饰装修物，如地板、粉刷的墙面等，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。最关键的就是最后一句话“不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”中双方的过错比例怎么区分？

　　对此，应当根据个案来进行区分判断。但是，在没有特殊原因和背景的前提下，应当认定出租人的过错大于承租人，出租人对于装修损失要承担主要责任。至于比例，上海市奉贤区人民法院（２０１５）奉民三（民）初字第４１８０号民事判决和上海市第一中级人民法院（２０１６）沪０１民终１０８０３号民事判决认为出租人承担６０％责任，承租人承担４０％责任，可资参考。

　　附上海威威制衣有限公司诉王某某房屋租赁合同纠纷案

　　案情简介：２０１１年５月１７日，威威公司与王某某签订《租赁合同》，约定威威公司将其所有的奉贤区ＸＸ路ＸＸ号东南角五个门面共两层房屋租赁给王某某开设ＫＴＶ使用，租赁期限自２０１１年６月１日至２０１８年５月３０日，租金为每年８０，０００元，押金５，０００元，第三年开始每年递增５％，并约定王某某应提前一个月支付下一年租金等。王某某于２０１１年６月开始使用租赁房屋，并进行装修，２０１４年６月再次进行装修，本案审理中，经评估机构上海沪港建设咨询有限公司审价，该次装修的现值为２９９，１５８．７５元。履行中，王某某拖欠租金，经双方协商，王某某于２０１５年５月１１日出具承诺书，承诺对应付但未付的２０１５年５月３０日之前的租金５８，２００元和２０１５年６月１日至２０１６年５月３０日期间的租金９２，６１０元，于２０１５年７月１日全部付清，如不能付清，５８，２００元租金从２０１４年５月４日起按年利率１０％支付利息，９２，６１０元租金从２０１５年５月１日起按年利率１０％支付利息，并于２０１５年７月２日归还房屋。出具承诺书后，王某某仅仅支付２０，０００元，余款一直未支付，故成讼。另查明，王某某支付过威威公司押金５，０００元，租赁房屋现未返还给威威公司。一审审理中，经王某某申请，原审法院通过上海市高级人民法院委托上海沪港建设咨询有限公司对租赁房屋进行评估，取得司法审价报告，该审价报告载明，第一部分装修工程现值２８２，１２０．８５元，第二部分争议部分中的室外部分现值１１，０９４．６０元，入口玻璃门安装现值５，９４３．３０元。

　　裁判原文节选

　　一审【案号：上海市奉贤区人民法院（２０１５）奉民三（民）初字第４１８０号】关于本案涉及的合同效力问题，威威公司出租给王某某的房屋没有产权证或建设工程规划许可证，故２０１１年５月１７日签订的《租赁合同》、２０１５年５月１１日出具的承诺书为无效。王某某作为承租人，占有出租房屋已经没有依据，应当及时搬离。关于房屋占有使用费问题，因为王某某实际占有使用了房屋，根据法律规定，王某某仍应按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，现王某某拖欠２０１５年５月３０日之前的房屋占有使用费应该为３８，２００元，拖欠２０１５年６月１日至２０１６年５月３０日期间的房屋占有使用费９２，６１０元，合计拖欠１３０，８１０元，之后的房屋占有使用费，２０１６年６月１日至２０１７年５月３０日期间应按每年９７，２４０．５０元标准计算，２０１７年６月１日至２０１８年５月３０日期间为按每年１０２，１０２．５３元计算，故对威威公司该部分诉讼请求应予支持。关于支付利息的诉请，王某某承诺书中承诺支付１０％年利率的利息，属于违约金条款，因为合同无效，违约金条款不再适用，法院对该部分诉请不予支持，但是王某某应支付拖欠房屋占有使用费期间以银行同期贷款利率计算的利息。关于支付至２０１５年１０月水电费６，３８３．３６元的诉请，王某某对此并无异议，法院对该项诉请予以支持。另外，威威公司收取的王某某的押金５，０００元，应当返还。关于王某某的反诉诉请要求威威公司赔偿形成附合的装修损失的问题，根据法律规定，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。现威威公司不同意利用，所以双方应当按照导致合同无效的过错分担现值损失。威威公司明知出租的房屋没有产权证或建设工程规划许可证，仍然出租给王某某，签订无效的租赁合同，故应当承担主要责任，且对于王某某２０１４年６月开始的二次装修的行为在本案诉讼前未提出过异议，所以本案综合考量，酌定威威公司对装修损失承担６０％的责任；王某某签订租赁合同前未审查房屋权利情况，二次装修前也忽视威威公司未办出产权证的问题，自身也存在过错，法院酌定王某某对装修损失承担４０％的责任，所以，威威公司就形成附合的装修的现值２９９，１５８．７５元，赔偿王某某１７９，４９５．２５元，故对王某某的反诉请求予以部分支持。原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条第二款的规定，于二〇一六年八月三十日判决：一、确认上海威威制衣有限公司与王某某于２０１１年５月１７日签订的《租赁合同》无效；二、王某某于判决生效之日起十日内搬离上海市奉贤区ＸＸ路ＸＸ号房屋；三、王某某于判决生效之日起十日内支付上海威威制衣有限公司２０１５年５月１日起至２０１６年５月３０日期间的房屋占有使用费１３０，８１０元，以及自２０１６年６月１日起至实际搬离日止的房屋占有使用费（２０１６年６月１日至２０１７年５月３０日期间按每年９７，２４０．５０元标准计算，２０１７年６月１日至２０１８年５月３０日以每年１０２，１０２．５３元标准计算）；四、王某某于判决生效之日起十日内支付上海威威制衣有限公司以１３０，８１０元本金，自２０１５年７月２日至实际支付日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；以及以自２０１６年６月１日起至实际搬离日止的房屋占有使用费为本金，自２０１６年５月１日起或下一支付年度的自２０１７年５月１日起至实际搬离日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；五、王某某于判决生效之日起十日内支付上海威威制衣有限公司水电费６，３８３．３６元；六、驳回上海威威制衣有限公司的其余本诉请求；七、上海威威制衣有限公司于判决生效之日起十日内返还王某某押金５，０００元；八、上海威威制衣有限公司于判决生效之日起十日赔偿王某某装修现值损失１７９，４９５．２５元。一审本诉案件受理费３，１４４元（威威公司预交）、保全费８６１元（威威公司预交），由王某某负担４，００５元；反诉案件受理费２，４４５元（王某某预交）、评估费１５，０００元（王某某预交），由上海威威制衣有限公司负担１０，９４５元，由王某某负担６，５００元。

　　二审【案号：上海市第一中级人民法院（２０１６）沪０１民终１０８０３号】上诉人威威公司与被上诉人王某某２０１１年５月１７日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，查本案合同标的房屋未经产权登记，亦无合法规划、批建手续，合同租赁标的物不能用于出租，双方由此建立的房屋租赁合同关系依法应属无效。原审据此确定标的房屋占有返还及承租人支付实际使用费等符合法律规定，双方亦无异议，本院应予确认。本案争议者为标的房屋租赁期间承租人威威公司进行装修形成的损失负担问题。应该指出，该部损失属典型的合同无效直接引致的损失，依法应以导致合同无效原因即双方此部过错责任程度比率判断。上诉人主张租约对承租人装修等批准有明确出租人批准程序约定，但该约定因合同无效不具有当然法律约束效力，同时，该等被上诉人装修无论是施工时间跨度、规模，作为出租人的上诉人应该知道，但亦无相反证据表明其提出并坚持异议，故上诉人该部主张缺乏法律及事实依据，本院难予采信。应该认为，上诉人作为出租人明知其标的房屋缺乏合法许可仍为出租，原审法院据此判断其应承担租约无效主要责任属合理范围，据此判令其承担６０％装修损失并无不当，可予维持。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人威威公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币３，８９０元，由上诉人上海威威制衣有限公司负担。本判决为终审判决。

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