如何区分一房二卖行为是民事欺诈还是合同诈骗 作者：未知     时间：2018-07-23    来源：互联网

　　核心内容：对于一房二卖这种刑民交叉行为，究竟应该把握哪些要素，才能做到准确定性，不枉不纵呢？本文详细讨论这个问题。

　　［裁判要旨梳理］

　　对一房二卖的行为定性，关键在于行为人主观上是否具有非法占有的目的。举一反三，认定诈骗行为是否存在，非法占有目的是重点考量要素。

　　在对一房二卖行为人是否具有非法占有他人财物的目的进行分析、认定时，一是要重点考察一房二卖的具体情由；二是对于一房二卖实际交房前发生了股权、资产转让等公司变更事项的，要重点考察公司变更过程中对公司债务的处置情况。三是在售房款没有被个人挥霍、占有而是用于继续经营的情况下，对于非法占有目的要审慎把握。

　　认定构成诈骗罪，应当着重审查一房二卖是否已经给他人造成经济损失，并应调取固定相关证据。

　　［案件事实］

　　由于该案系改判案件，故事实认定前后不同。下面分别列明起诉事实与最终裁判认定事实。读者可以自行比较一下：

　　起诉事实：济南大有升房地产开发有限公司（以下简称大有升公司）成立于１９９８年，２００３年更名为济南普天大有房地产开发有限责任公司（以下简称普天大有公司）。被告人王立强在普天大有公司任职并实际控制该公司期间，在公司资不抵债的情况下，隐瞒真相，于２００７年８月至２００８年８月间，自己或者指使公司其他工作人员以公司名义与客户签订商品房买卖合同，将已经出售的天旺浅水湾项目４套房屋再次出售，骗取被害人郭某等４客户的购房款共计人民币（以下币种同）１５５万元，用于支付公司诉讼费、房租、职工工资、偿还债务等。

　　裁判事实：大有升公司于１９９８年２月成立，２００３年５月更名为普天大有公司，被告人王立强自２００３年５月至２００９年４月负责该公司全面工作，系该公司实际控制人。

　　２０００年４月至２００１年１月，唐某先后购买大有升公司开发的一期天旺嘉园小区房屋３套，房价总计２６２，８万元，唐某预付购房款２０２２６２８元，约定其中１套于２００１年６月３０日交房，另２套于２００１年１０月３０日交房，大有升公司承诺逾期交房每月按已付房款的２０％或者每日按已付房款的１％给付违约金。后大有升公司未能如期交房，２００２年３月、８月，唐某向济南市天桥区人民法院分别提起民事诉讼，请求判令被告大有升公司支付逾期交房违约赔偿金共计２０２２６２８元。同年７月，大有升公司的．５００万元资金被济南市天桥区人民法院冻结。２００３年５月１８日，济南市天桥区人民法院判决大有升公司支付唐某上述３套房屋逾期交房违约金共计２０２２６２８元。大有升公司不服提出上诉，济南市中级人民法院经审理认为一审判决支付的违约金数额过高，以事实不清、适用法律不当为由，裁定撤销原判，发回重审。在该案民事重审期间，２００５年１月９日，普天大有公司与唐某同时签订了普天大有公司赔偿唐某２００万元逾期交房违约金协议和唐某用天桥区人民法院过付的２００万元作为购房款购买普天大有公司开发的二期天旺浅水湾４套房屋协议。同年１月１２日，天桥区人民法院出具了普天大有公司赔偿唐某２００万元违约金的民事调解书。唐某将法院划拨的２００万元汇至普天大有公司的账户用作上述二期天旺浅水湾４套房屋的购房款。

　　２０００年起，天岳公司将其名下的土地转让给大有升公司开发房地产，大有升公司一直拖欠天岳公司的土地转让款。２００５年年初，天岳公司经理温某无偿占有了普天大有公司开发的一、二期房屋各２套。２００５年１１月，普天大有公司与天岳公司党委书记李某商定，由李某偿还普天大有公司在银行的一笔贷款的余款８３２４９．５６元，普天大有公司将其开发的二期天旺浅水湾房屋１套抵偿给李某，双方为此签订了购房合同，此后，李某按月向银行偿还贷款冲抵购房款。２００６年年底，普天大有公司内部商定，将李某购买的上述房屋卖掉，将温某无偿占有的二期房屋中的１套调整给李某，但此事未告知李某、温某。

　　普天大有公司在经营中，因与承建商发生纠纷，以致未能如约交房，导致业主、承建商、贷款银行等纷纷起诉。自２００５年１２月起，普天大有公司连年出现巨额亏损。２００７年８月至２００８年８月，王立强自己或者指使公司其他工作人员以公司名义与客户签订商品房买卖合同，将上述已经出售给唐某、李某的二期天旺浅水湾４套房屋再次出售，并将收取的郭某等４购房户的购房款共计１５５万元，用于支付公司债务、诉讼费、职工工资、电费等。

　　２００８年９月，王立强代表普天大有公司与福州圣满房地产开发有限公司（以下简称圣满公司）签订协议，普天大有公司将公司股权及土地等资产转让给圣满公司，并约定了圣满公司应当承担的普天大有公司债务总额。２００９年４月，普天大有公司原股东将股权转让给圣满公司的谢某、范某二人。同年５月，该公司法定代表人变更为谢某。２０１０年２月，普天犬有公司更名为济南鑫泽房地产开发有限公司，同年４月又更名为大有升公司。

　　［诉讼经过］

　　济南市天桥区人民检察院以被告人王立强犯合同诈骗罪，向天桥区人民法院提起公诉。济南市天桥区人民法院判处被告人王立强犯合同诈骗罪。被告人王立强不服，提出上诉。济南市中级人民法院认为，原审法院认定王立强犯合同诈骗罪的事实不清，证据不足，遂裁定撤销原判，发回重审。济南市天桥区人民法院经重新审理，宣判被告人王立强无罪。宣判后，济南市天桥区人民检察院提出抗诉。被告人王立强未提出上诉。济南市中级人民法院裁定驳回抗诉，维持原判。

　　［争议焦点］

　　本案争议的焦点是普天大有公司、被告人王立强一房二卖的行为是否构成合同诈骗罪。司法实践中，一房二卖的行为，究竟是属于民法调整范围，认定为民事欺诈，还是应当纳入刑法规制范围，以合同诈骗罪定罪处罚，存在不同认识。检察机关认为王立强的行为属于合同诈骗。

　　辩护人认为王立强不构成诈骗，理由有三：

　　一是唐某购买其公司开发的３套房屋，因逾期交房不到一年即被法院判令其公司承担与唐某预付房款人民币（以下币种同）２０２２６２８元等值的巨额违约金，其公司是在５００万元银行资金被冻结的情况下，无奈与唐某达成总额仍为２９０万元的和解协议，并在唐某的进一步胁迫下，同时签订了以其公司开发的另外４套房屋抵顶２００万元违约金的协议。所谓的和解协议显失公平，济南市中级人民法院已经将该违约金纠纷案以违约金过高为由发回重审。如果其公司未受到胁迫，显然是不会再与唐某达成上述和解协议的。其公司与唐某之间不是真正的房屋买卖关系，且给唐保留的１套房屋价值已经足够赔偿其合法应得的违约金，因此，其公司对唐某不属于诈骗。同时，其公司是在给唐某保留了１套房屋作为对其违约金赔偿的前提下，将另外３套房屋出售给本案３名购房人，完全合法合理，其公司的真实意愿就是将３套房屋出售给３名购房人，由此也显然不构成诈骗。

　　二是其公司将济南天岳实业有限公司（以下简称天岳公司）党委书记李某购买的房屋另行出售，是在公司已经决定将天岳公司经理温某无偿占有的该公司４套房屋中的１套调整给李某的前提下进行的，对前后购房人均有房源保障，因此均不构成诈骗。

　　三是公司进行股权、资产转让时，已经与相关公司就其公司债务承担达成协议，其没有故意隐瞒公司债务。普天大有公司将收取的４购房人的购房款用于支付电费、员工工资及诉讼费等公司运营必不缺少的费用，也表明其有继续经营的意愿和行为。

　　被告人和辩护人的意见得到了二审法院的支持。济南市中级人民法院认为：

　　王立强及其辩护人提出的普天大有公司具有将４套房屋交付后手４购房人的真实意思表示的辩解、辩护意见与客观事实相符，不能认定该公司具有非法占有后手购房人购房款的主观目的。（具体理由见最后分析）本案涉及的一房二卖的行为属于民事法律规范调整的范围，原审判决王立强无罪适用法律准确。

　　［认定要点］

　　对一房二卖的行为定性，关键在于行为人主观上是否具有非法占有的目的。而在此类案件中，行为人是否具有非法占有目的，需要综合行为人一房二卖的具体原因、交房的真实意思表示内容、行为人是否具有调剂交房的能力以及清偿相关债务的能力等方面的事实进行认定。特别是在售房款没有被个人挥霍、占有而是用于继续经营的情况下，对一房二卖行为人非法占有目的的认定更要审慎把握。

　　（一）重点考察一房二卖的具体情由，是否系事出有因

　　本案中，起诉书与终审裁定书分别认定了不同的事实。而基于认定性质的不同，两份文书的叙述重点也不同。仅从起诉书指控的事实来看，被告人王立强在普天大有公司出现资不抵债的情况下，将已经签订销售合同的房屋再与他人另行签订销售合同转卖，与一般的一房二卖行为无异，非法占有的目的似不证自明。然而，从终审裁定认定的事实看，普天大有公司一房二卖的行为系事出有因，认定该公司在签订有关房屋销售合同时即具有非法占有他人财物的目的，理由不足。

　　１．普天大有公司与唐某有关的房屋一卖、二卖行为，非法占有目理由不足。

　　（１）从唐某角度讲，普天大有公司不具有刑法上非法占有唐某财物的目的。

　　显失公平是诱发普天大有公司一房二卖的主要因素。普天大有公司为唐某保留其中１套房屋而将其余３套房屋转卖，系因为其认为唐某所主张的违约金赔偿数额过高、和解协议显示公平。具体情况是：审理该民事纠纷的法院一审判决普天大有公司支付给唐某与其预付款等值的巨额违约金，后二审法院以违约金过高为由将该案发回重审。在该案重新审理期间，从形式上看，双方达成了与原一审判决支付违约金数额相差仅２万余元的和解协议，并同时达成了唐某以该和解协议的已付款购买普天大有公司的４套房屋的协议。但此协议的签订仍有乘人之危的嫌疑，毕竟普天大有公司仍处于急需资金的境地，否则协议中不会商定以已付款购买４套房屋的内容。不过由此造成的结果是，唐某本来购买３套房屋，但仅因逾期交房不到一年即可以获得７套房屋。

　　基于这种对于合同显失公平的认识，普天大有公司为唐某保留其中１套房屋而将其余３套房屋转卖。对于这种自认为本属于自己财产，而因为不合理因素转变为他人财产，此后使用不正当手段取回的行为，要区别于一般的非法占有行为。

　　本案中，普天大有公司并没有将唐某用该公司支付的２００万元违约金购买的４套房屋全部转卖他人，而是为唐某保留了１套，恰恰表明其当时的主观认识：唐某应该得到的经济赔偿部分我不动，不合理的、对我显失公平的、本就属于我的财产，我至少要短暂地行使使用权（在案证据不能证实普天大有公司具有拒不支付的故意）。这样的一种主观心态显然不能等同于一般侵犯财产犯罪中的非法占有他人财物的目的。

　　最高人民法院２００５年印发的《关于审理抢劫、抢夺刑事案件适用法律若干问题的意见》第七条规定：“抢劫赌资、犯罪所得的赃款赃物的，以抢劫罪定罪，但行为人仅以其所输赌资或所赢赌债为抢劫对象，一般不以抢劫罪定罪处罚。构成其他犯罪的，依照刑法的相关规定处罚。”这一规定可以支持上述分析得出的结论。

　　此外，普天大有公司在为唐某保留了１套房屋的前提下，将另外３套房屋转卖，还有公司当时面临经营困境，急需资金的原因。普天大有公司这样做，是为了短时间内获取资金，是形势所趋。公司目的是维持正常经营，也是本案中不能直接判断其具有非法占有目的的一个因素。

　　（２）从二手购房者角度讲，普天大有公司不具有非法占有财物的目的。

　　普天大有公司将上述唐某用显失公平的违约金作为购房款购买的其公司４套房屋中的３套转卖他人，其主观上具有将３套房屋交付二手购房者的真实意思表示。在其看来，转卖的３套房屋在二卖合同签订时均在开发建设过程中，在公司维持正常运转的情况下，其可以顺利交房，即如一手购房人主张权利，影响其将转卖房交到二手购房人手里，其也可以通过房源调剂解决此问题。因此，普天大有公司对二手购房者具有交房的真实意思，认定非法占有目的依据不足。

　　２．就普天大有公司与李某有关房屋的一卖、二卖行为，非法占有财物的目的不足。

　　在对该房屋二卖时，该公司已经作出了给一买方即李某调整房源的决定，无论是一手购房者还是二手购房者，在房源上都是有保障的。因此，普天大有公司对于一手、二手购房者都没有非法占有其财物的目的。

　　３．签订合同时隐瞒事实，并不能直接得出非法占有目的的结论。

　　虚构事实，隐瞒真相，是民事欺诈和刑事诈骗的共同手段行为，因此并非只要实施了虚构事实、隐瞒真相的行为，就构成刑事诈骗。要认定构成刑事诈骗，关键要看行为人是否具有非法占有目的。本案中，在签订房屋二卖合同时，普天大有公司对一手、二手均隐瞒了与另一方签订合同的事实，但这些隐瞒行为是为了顺利签订合同，很显然其如果没有隐瞒与前手已经签订的房屋买卖合同事实，与二手的房屋买卖合同事实上根本不可能签订。然而，经深入分析，这种为了签订合同的隐瞒事实并不意味着必然具有非法占有他人财物的目的，二者在逻辑上不能等同。

　　（二）重点考察公司变更过程中对公司债务的处置情况

　　普天大有公司与后手再次签订房屋销售合同后，并没有将购房者支付的购房款挥霍，或是用于高风险经营以及其他不当、非法用途，而是用于公司经营和清偿所负债务，这恰恰表明其有继续正常经营的意愿和行为。后被告人王立强将公司股权、土地等转让他人，并与受让方签订了协议，约定了公司股权、土地转让及公司债务承担等内容，双方虽然未就上述一房二卖购房合同今后如何实际履行作出明确安排，但这属于公司变更过程中的未明确事项，不能据此推定王立强此时产生了非法占有他人财物的故意，而应具体分析：

　　１．王立强在公司变更时并没有实施转移、隐匿公司资产的行为，至于一房二卖可能产生的债务当时未予以明确的原因，主要在于公司股权、资产转让、受让双方对于债务承担仅作了概括的总额约定。

　　２．在公司变更之际，王立强作为转让方与受让方就公司债务作了充分的约定，使包括本案一房二卖所可能产生的债务有了清偿保障。

　　一方面，双方约定了受让方应当承担的债务总额。涉案４套房屋当时均在开发建设之中，均有房源保障。如果按照该公司将４套房屋交付给二卖购房人的意思表示履行合同，也就不存在因不向二卖购房人履行交房义务而产生债务的问题。退一步讲，如果因一房二卖产生了债务，完全可以视为该债务总额的一部分，而与其他债务平等获得清偿，将因一房二卖所可能产生的债务视为约定承担债务之外的超出部分没有事实依据。

　　另一方面，转让、受让双方除约定上述债务承担总额外，还约定了如果实际债务超出该债务总额；超出部分由王立强承担民事责任。双方关于公司债务承担的约定，属于公司变更过程中转让、受让双方的内部约定。依据公司法关于公司发生股权转让等变更的，原公司债务由变更后的公司承继的规定，尽管该约定不能对抗外部债权人，即变更后的公司应当承继以前公司所负债务，但该约定对于内部转、受让双方而言是有效的。由此表明双方对于可能超出的债务作了充分的预计和约定。事实上，圣满公司在受让普天大有公司股权、资产后，已经如约清偿了数千万元债务。如果仅因涉及本案一房二卖的相关债务没有清偿即认定王立强的行为构成诈骗，而已经清偿的债务却不构成诈骗，则有客观归罪之嫌。

　　３．关键证据的缺失，也是本案难以认定行为人主观上具有非法占有目的的原因之一。

　　本案没有证据证明涉案房屋的实际归属状态如何，也没有证据证明后手购房人如果没有获得房屋，有没有获得相应的赔偿，即本案侦查机关未就普天大有公司一房二卖是否已经给他人造成经济损失调取任何证据。

　　实际上，普天大有公司在操作股权、资产转让过程中如何处置公司债务的事实未得到侦查机关、公诉机关的应有重视，这一点从本案虽然指控的是单位犯罪，却在程序上未起诉普天大有公司这一事实体现出来。忽视公司变更中的债务承担容易导致在定性上割裂公司和个人之间的关系，从而就不可能对一房二卖行为作出准确的审查定性。这也是以后办理类似案件侦查机关和公诉机关应当着重审查的问题。

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