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张明律师 张明律师执业证号:111012006101130102002通过首届司法考试年取得法律职业资格现为北京市京师律师事务所律师,中华全国律师协会及北京市律师协会会员,北京多元调解发展促进会调解员、北京市公益法律服务... 详细>>

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合同诉讼

房地产合同具有什么样的法律效力?

  导读:合同的效力就是合同的法律约束力,是指法律赋予依法成立的合同具有约束各方当事人的强制力。那么房地产合同的法律效力如何呢?无效的房地产合同要如何处理呢?下文为您详细介绍。

  一、房地产合同的效力

  合同的效力就是合同的法律约束力,是指法律赋予依法成立的合同具有约束各方当事人的强制力。当事人订立合同是一种经过合意的民事行为,如果符合法律规定的条件,就是一种民事法律行为,在法律上产生约束力。《民法通则》第55条规定:民事法律行为应当具备下列条件:

  (一)行为人具有相应的民事行为能力;

  (二)意思表示真实;

  (三)不违反法律或者社会公共利益。

  也就是说,订立合同的行为如果符合上述条件就是民事法律行为,就在产生了法律上的约束力,否则不产生法律效力。

  不产生法律效力的合同为无效合同。1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》规定合同无效的条件是:

  (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

  (二)恶意串通,损害国家、集体或第三人利益;

  (三)以合法形式掩盖非法目的;

  (四)损害社会公共利益;

  (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

  因无效合同所取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

  二、无效房地产合同的处理

  《合同法》第56条规定:“无效的合同或被撤销的合同自始没有法律拘束力。”第58条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价被偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”

  无效的房地产合同也应按上述规定来处理。概括起来,法律对无效合同的处理主要是:

  (一)返还财产或折价赔偿;

  (二)赔偿损失。

  对于非过错方也需承担一定的法律后果,但在具体处理上,应遵循以下原则。

  (一)公平原则

  房地产开发经营活动是一种民事活动,《民法通则》第4条规定:民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。在对无效房地产合同的处理中,也应贯彻这一原则。比如因未办理房屋租赁许可证而导致租赁合同无效时,租赁关系无效,承租方应将房屋交还出租方,并且有过错的出租方仍应赔偿承租方的损失。但是这里有一个不可忽略的情节,承租方既便没有过错,但其确实也使用了出租方的房屋,属实际受益人,应考虑让无过错的承租方支付实际使用房屋的租金,才比较公平合理(租金的确定可通过估价部门进行评估)。

  (二)避免累讼原则

  房地产合同纠纷案件中往往存在多种法律关系,对一种法律关系认定无效后,会影响到其他的法律关系,因此,在无效房地产合同的处理上可以考虑尽可能全面协调,减少诉讼程序。比如在确权案件中同时存在房屋抵押关系和房屋买卖关系,如果认定买卖关系有效,抵押关系无效,这种处理若不存在返还房屋或赔偿损失的问题,应责令有关当事人中止他项权利登记备案,以保证买卖关系的确认。



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