房地产合同具有什么样的法律效力？ 作者：未知     时间：2019-01-09    来源：互联网

　　导读：合同的效力就是合同的法律约束力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束各方当事人的强制力。那么房地产合同的法律效力如何呢？无效的房地产合同要如何处理呢？下文为您详细介绍。

　　一、房地产合同的效力

　　合同的效力就是合同的法律约束力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束各方当事人的强制力。当事人订立合同是一种经过合意的民事行为，如果符合法律规定的条件，就是一种民事法律行为，在法律上产生约束力。《民法通则》第５５条规定：民事法律行为应当具备下列条件：

　　（一）行为人具有相应的民事行为能力；

　　（二）意思表示真实；

　　（三）不违反法律或者社会公共利益。

　　也就是说，订立合同的行为如果符合上述条件就是民事法律行为，就在产生了法律上的约束力，否则不产生法律效力。

　　不产生法律效力的合同为无效合同。１９９９年１０月１日起施行的《中华人民共和国合同法》规定合同无效的条件是：

　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

　　（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；

　　（三）以合法形式掩盖非法目的；

　　（四）损害社会公共利益；

　　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

　　因无效合同所取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

　　二、无效房地产合同的处理

　　《合同法》第５６条规定：“无效的合同或被撤销的合同自始没有法律拘束力。”第５８条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价被偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

　　无效的房地产合同也应按上述规定来处理。概括起来，法律对无效合同的处理主要是：

　　（一）返还财产或折价赔偿；

　　（二）赔偿损失。

　　对于非过错方也需承担一定的法律后果，但在具体处理上，应遵循以下原则。

　　（一）公平原则

　　房地产开发经营活动是一种民事活动，《民法通则》第４条规定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。在对无效房地产合同的处理中，也应贯彻这一原则。比如因未办理房屋租赁许可证而导致租赁合同无效时，租赁关系无效，承租方应将房屋交还出租方，并且有过错的出租方仍应赔偿承租方的损失。但是这里有一个不可忽略的情节，承租方既便没有过错，但其确实也使用了出租方的房屋，属实际受益人，应考虑让无过错的承租方支付实际使用房屋的租金，才比较公平合理（租金的确定可通过估价部门进行评估）。

　　（二）避免累讼原则

　　房地产合同纠纷案件中往往存在多种法律关系，对一种法律关系认定无效后，会影响到其他的法律关系，因此，在无效房地产合同的处理上可以考虑尽可能全面协调，减少诉讼程序。比如在确权案件中同时存在房屋抵押关系和房屋买卖关系，如果认定买卖关系有效，抵押关系无效，这种处理若不存在返还房屋或赔偿损失的问题，应责令有关当事人中止他项权利登记备案，以保证买卖关系的确认。

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