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张明律师 张明律师执业证号:111012006101130102002通过首届司法考试年取得法律职业资格现为北京市京师律师事务所律师,中华全国律师协会及北京市律师协会会员,北京多元调解发展促进会调解员、北京市公益法律服务... 详细>>

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法律知识

关于物业服务合同纠纷案件法律问题的研究

 核心内容:本文围绕物业服务合同纠纷,总结此类案件诉讼实务中实体和程序方面的主要法律问题,并提出解决的基本思路和方法。

  物业服务合同是物业服务企业与业主(或业主大会授权的业主委员会,下同)之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。通常分为前期物业合同与一般物业合同两种。

  在诉讼实践中,由于物业纠纷的起因不同及该类型案件中所遇到的法律问题,呈现出一下几种情形:

  一、业主以未参与物业服务合同的签订、不知晓其内容、非物业服务合同当事人为由,拒绝接受合同约束。

  建设单位通过招标等形式依法选聘的物业服务企业并签订的前期物业服务合同是在特定条件下,为维护业主利益和物业区域正常秩序而为。业主委员会按照授权与业主大会选聘的物业服务企业订立的物业服务合同,则是业主自治权行使的结果。物业服务合同不同于一般的服务合同,物业服务合同签订主体与权利义务承受主体具有明显的不一致性,业主虽然不是形式意义的签订者,但其是物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第1条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”物业服务合同的特性在一定程度上突破了合同的相对性原则,从合同的约束力角度对其作出解释性规定,因此,无论是前期物业合同还是普通物业合同,除对缔约主体具有约束力外,还对全体业主同样具有法律效力,业主应当按照物业服务合同的约定享受权利、履行义务,不得以非合同当事人为由拒绝履行合同义务。

  二、业主以物业公司没有资质或不具备相应资质为由主张物业服务合同无效。

  最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释(一)》第10条规定:“当事人超越经营范围订立合同,人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。”根据当事人意思自治的原则,如果业主委员会明知物业公司不具备相应的资质或者资质等级不够,但双方当事人意思表示真实,合同条款不违反法律、行政法规强制性规定,应认定合同有效;如果业主委员会与没有资质或不具备相应资质的物业公司签订的物业合同存在合同法第五十二条规定的合同无效情形的,应当认定合同无效。

  三、物业服务合同虽经业主委员会签约但未经业主大会讨论,业主以此为由主张物业服务合同对其没有约束力。

  《物业管理条例》第十一条、《安徽物业管理条例》第十八条规定:“下列事项由业主共同决定:……(四)选聘和解聘物业服务企业;(五)筹集和使用专项维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施……”,第十二条第一款规定,“业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式”,第三款规定:“业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应该经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”第十五条第(二)项规定:“业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”根据上述行政法规,业主委员会只是业主大会的执行机构,只能按照业主大会的决定与授权与物业公司签订物业服务合同,而不得单方面选聘或解聘物业服务企业,而且,业主大会在作出选聘和解聘物业服务企业决定时,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权半数以上通过,由业主委员会选聘的物业管理企业与代表业主签约的业主委员会签订的物业管理合同需要依法召开业主大会,并经过业主大会的批准才能生效,否则就违反了《物业管理条例》的强制性规定,可能会导致合同无效。

  四、业主以业主委员会未经备案不具备签订物业服务合同的主体资格为由要求确认物业服务合同无效。

  《物业管理条例》第十六条第一款规定:“业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”该规定应属于管理性强制性规定,违反该条并不导致物业服务合同无效。业主委员会经业主大会选举产生后,.应向房地产行政主管部门备案,但此类备案不同于其他法律规定中的登记是公司、社团法人成立的要件,业主委员会的备案只是将成立时的相关文件备存于物业行政主管部门,以便行政主管部门对业主委员会进行监督和管理。业主委员会备案登记属备查性质的行政管理行为,不是行政许可也不是行政确认行为,也不是对业主委员会的法律地位、权利义务的确认或者否定。业主委员会备案登记并不会产生业主委员会取得经营或管理的资格和能力,比如对外签订合同的法律效果。故业主委员会没有到物业行政主管部门备案,并不影响业主委员会的有效成立。业主委员会签订物业服务合同的权利源于业主大会的授权,而不是房地产行政主管部门的备案登记。业主以业主委员会未经备案不具备签订物业服务合同的主体资格为由,要求确认物业服务合同无效的,应不予支持。

  五、业主委员会的诉讼主体资格问题。

  业主委员会是由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主监督的自治组织。业主委员会虽不具备民事主体资格,但具备限制诉讼主体资'格。主要表现在:

  其一,业主委员会可以作为原告提起诉讼。最高人民法院于2003年8月20日作出的《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》认为,“根据民事诉讼法第四十九条、最高人民法院《关于适用民事诉讼法若干问题的意见》第40条的规定,金湖新村业主委员会符合‘其他组织’条件,对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的,可以自己名义提起诉讼”,据此,业主委员会具有民事诉讼主体资格的案件仅限于涉及住宅小区全体业主公共利益的物业管理纠纷范围,且业主委员会仅能作为原告,以自己名义提起诉讼。

  《解释》第2条规定,“符合下列情形之一,业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持:一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款”,第8条规定,“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后,业主委员会请求解除物业服务合同的,人民法院应予支持”,第10条规定,“物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的,人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,人民法院不予支持”。上述司法解释亦明确规定了业主委员会在与物业公司之间的纠纷中,可以以原告诉讼资格起诉物业公司。

  至于业主委员会作为原告为小区全体业主共同权益受到侵害提起诉讼的情形,实践中可从以下几方面加以把握:

  (1)与物业公司发生的纠纷。如在物业公司违反合同约定损害业主共同权益,业主大会决定提前解除物业服务合同而物业公司拒绝退出,物业服务合同终止而物业公司拒绝将物业管理用房和相关资料移交给业主委员会等有关全体业主共同权益之维护的情形下,业主委员会均可代表业主团体起诉。

  (2)业主团体要求业主分摊建筑物共有部分及其附属设施费用纠纷。根据物权法第八十一条的规定,业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可委托物业服务企业或者其他管理人管理。在自行管理时,业主团体有权依据管理规约或法律规定向业主收取相关的建筑物养护维修费用,如有业主拒绝交纳,使有关设施得不到维修而停用,将会直接影响全体业主对共有部分的利益,因此,业主委员会有权向拒绝分担费用之业主提起诉讼。

  (3)因共有部分及共同事务的管理与单个业主及第三人发生的纠纷。由于作为区分所有人的业主及其组成之业主团体不唯对共有部分享有共同管理权,对全体或部分区分所有权人的共同事务也享有共同管理权,因而此类纠纷也可相应分为两种情形:一是业主或第三人(如房屋之承租人、借用人等)对建筑物的不当毁损与不当使用行为,违反共同利益的情形,如未经利害关系人同意,将住宅改变为经营性用房;二是物权法第八十三条规定的“任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道”等损害共同利益的行为。两种情形均属可诉之范围。

  (4)仅供部分业主共同使用的共有部分受到侵害时,业主委员会亦应有权提起诉讼。

  其二,业主委员会可以作为被告应诉。最高人民法院于2005年8月15日作出的《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》认为,“根据《物业管理条例》规定,业主委员会是业主大会的执行机构,根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动,所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的,可以作为被告参加诉讼”,据此,业主委员会根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动、与他人发生民事争议的,可以作为被告参加诉讼,所产生的法律后果由全体业主承担。

  实践中,考虑到大多数住宅小区业主人数较多,召开业主大会不易,如业主委员会举证证明小区物业管理规约或业主大会的决议概括性地授予了诉讼中的权利处分行为,如在诉讼中变更、放弃诉讼请求或者承认对方当事人的诉讼请求、进行和解、决定是否上诉等行为,则应予以认定。《物业管理条例》虽然没有明确规定业主委员会的民事主体资格,但从其成立、职责及相关财产规定方面分析,业主委员会应属非法人组织,但需满足如下条件:(1)依法成立并向物业所在地的区、县政府物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。(2)业主委员会提起的诉讼,属于物权法第七十六条第(七)项规定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项,应由业主共同决定,须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。(3)业主委员会提起的诉讼,应属于《物业管理条例》第十五条规定的业主委员会履行职责范围内的事项,不得超出职责范围。(4)对物业公用部位、共用设备享有支配权。

  综上,业主委员会虽不具备民事主体资格,但具备限制诉讼主体资格。业主委员会能够在法律的规定下或业主大会的授权下以自己的名义参加诉讼,以维护全体业主的合法权益。

  六、物业公司的诉讼主体资格问题。

  物业公司作为物业服务合同的一方当事人,既可以作为原告提起诉讼,也可以作为被告应诉。《解释》中既规定了物业公司作为被告主体资格,也规定了其作为原告的主体资格。实施妨害物业服务与管理的行为其实就是损害业主共同利益的行为,常见的有:拒交物业费、乱搭乱建、乱停车、侵占共有部位、乱扔垃圾、不文明饲养宠物等。虽然从法理角度来看,对这种妨害其他区分所有权人利益的行为应由所有权人主张权利,但现实中,当发生个别业主实施妨害行为侵害其他业主共同部分所有权时,其他业主往往漠然视之,很少有业主或是业主委员会出面干预,业主一般都倾向于将此类纠纷交由物业服务企业去处理。因此《解释》赋予物业服务企业作为原告的主体资格,事实上也是赋予物业服务企业代为诉讼的权利,这有助于物业服务企业更好地进行物业服务,维护全体业主的权益。

  物业服务合同纠纷案件由于法律关系较复杂,纠纷的类型和成因多样化,涉及人员众多,往往易形成群体性纠纷和社会焦点问题。律师在处理物业服务合同纠纷案件中,对涉及合同效力及物业服务费等问题的处理,对相关证据的收集,应做到有的放矢。同时应注重使用调解的方式,有效避免物业合同纠纷中可能带来的执业风险。



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