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张明律师 张明律师执业证号:111012006101130102002通过首届司法考试年取得法律职业资格现为北京市京师律师事务所律师,中华全国律师协会及北京市律师协会会员,北京多元调解发展促进会调解员、北京市公益法律服务... 详细>>

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法律知识

无产权的房屋租赁合同是否有效

房屋租赁会涉及到产权归属的问题,购买没有产权的房子,签的是租房合同,这样的合同有效吗?今天我们就来寻找答案。


没有房产证的房屋租赁合同有效吗


要看是什么原因没有房产证的,本身质量不过关无法办理房产证的就无效。


根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。


《城市房屋租赁管理办法》第六条规定,下列房屋不得出租:


(一)未依法取得房屋所有权证的;


(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;


(三)共有房屋未取得共有人同意的;


(四)权属有争议的;


(五)属于违法建筑的;


(六)不符合安全标准的;


(七)已抵押,未经抵押权人同意的;


(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;


(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。


无产权的房屋可以租赁吗


无产权房屋不能进行买卖,办理抵押等物权处分,原因有两个:物权处分都是以登记为生效要件,不经登记不发生物权效力,而无产权房屋显然未办理登记;二是无产权房屋能否合法取得产权以及所有权归属是否存在争议都无法确定。因而无产权房屋的买卖在实践中无法操作。


但租赁作为一种债权行为,是否可以租赁无产权房屋呢?根据《物权法》第三十条,合法建造的房屋,自事实行为成就时具有物权效力。因此,将无产权房屋出租不存在物权上的障碍。虽然《城市房屋租赁管理办法》第六条规定:未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租。但由于该办法属于部门规章,不能据此认定未取得房屋所有权证的房屋租赁合同无效。而根据相关法律法规和司法解释,对房屋租赁合同效力产生影响的手续性文件是消防验收合格证和建设工程规划许可证。对于未办理产权证或其他证照不全并不会导致租赁合同无效,而应当认定为有效。


因此,对于租赁无产权房屋,应当视其原因区别对待,不能一概而论。现实生活中没有取得房屋所有权证的原因很多,包括建房手续不全、违章建房、产权人怠于办理登记手续等等。对于有合法的建房手续,并且房屋已通过竣工验收,仅仅是没有及时办理产权登记,对于这类房屋的租赁还是相对有保障的。但对于建房手续不全、违章建筑等违法事由未取得房屋所有证的,承租人的权益将难以得到保障。




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