被认定为表见代理的房屋买卖合同 作者：未知     时间：2018-07-26    来源：互联网

　　核心内容：无权代理包括狭义的无权代理和表见代理。无权代理属效力待定的民事行为，被代理人追认而确定有效，被代理人的拒绝而绝对无效。表见代理的法律后果直接归属于被代理人。

　　【案情简介】

　　彭某（母）与陈某（女）系母女关系。彭某在其丈夫去世后，到广州跟随长女一起生活，彭某名下位于湖南省南县建设街的房屋一栋交由其小女儿陈某负责出租。后陈某与王某签订房屋买卖合同将涉案房屋，以总价款１３２０００元出售给王某。购房合同上陈某注明受彭某全权委托。合同签订后，王某支付了价款，陈某按约交付了房屋及《房屋所有权证》《国有土地使用权证》，王某对房屋进行了装修装饰后入住至今，但至今并没有办理房屋产权转移登记。

　　后彭某诉称，自己因长期居住在广州，对陈某、王某的房屋买卖行为不知情，最近才知晓房屋已被出售，故向湖南省南县人民法院提起诉讼，请求王某返还房屋。

　　【法官裁判】

　　综合案件事实，法院认为，王某对于信任陈某有代理权系善意且无过失，陈某的行为符合表见代理的构成要件，其与王某签订的《房屋买卖合同》合法有效。彭某要求王某返还涉案房屋无事实和法律依据，不予支持。

　　【法律依据】

　　《合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效

　　【律师解释】

　　涉案房屋虽登记在彭某名下，但彭某丈夫过世后，涉案房屋一直由陈某负责出租并收取租金，涉案房屋出售之前，亦由陈某处理邻里关系问题。同时，陈某在《房屋买卖合同》上明确载明其系彭某之女，受彭某全权委托，并交付了涉案房屋的《房屋所有权证》以及《国有土地使用权证》原件，王某占有涉案房屋装修并居住。

　　后陈某居长沙数年，且彭某十余年多次回湘，均未主张过任何权利，陈某的上述行为以及其与彭某特定的身份关系，足以使王某相信陈某有代理权，其与王某签订的《房屋买卖合同》合法有效，彭某作为被代理人应当承担由此所产生的法律责任。

　　虽然涉案房屋未办理房屋转移登记，但王某有权占有涉案房屋，在该《房屋买卖合同》并未解除，王某有权占有未消除的情况下，彭某要求王某返还涉案房屋无事实和法律依据，不予支持。

　　【律师提示】

　　无权代理包括狭义的无权代理和表见代理。

　　狭义的无权代理，是指行为人没有代理权而以他人名义实施的代理行为。

　　表见代理，是指代理人虽不具备代理权，但因某种表象，足以使善意第三人相信代理人有代理权而进行的法律行为，由此产生的法律效果依法直接归被代理人承担的代理。

　　两者的相同点：行为人都没有被代理人的授权，不具有代理权。

　　两者的不同点：

　　首先，构成要件不同。无权代理，客观上没有足以使人相信行为人有代理权的事由。表见代理，客观上具有足以使第三人相信行为人有代理权的事由。

　　其次，狭义的无权代理立足于保护被代理人的利益；表见代理立足于保护善意第三人的利益。

　　最后，法律后果不同。无权代理属效力待定的民事行为，被代理人追认而确定有效，被代理人的拒绝而绝对无效。表见代理的法律后果直接归属于被代理人。

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