您所在的位置: 合同纠纷专业律师网 >律师文集

律师介绍

张明律师 张明律师执业证号:111012006101130102002通过首届司法考试年取得法律职业资格现为北京市京师律师事务所合伙人,中华全国律师协会及北京市律师协会会员,中国仲裁法学研究会会员,北京市律师协会裁判执行... 详细>>

在线咨询

联系我们

律师姓名:张明律师

手机号码:13718568841

邮箱地址:787648547@qq.com

执业证号:11101200610113010

执业律所:北京市京师律师事务所

联系地址:北京市朝阳区东四环中路37号京师律师大厦

律师文集

房屋买卖居间合同“跳单”行为的认定

  核心内容:本文以通过其它房屋中介机构与所有权人签约为视角,来分析房屋买卖居间合同“跳单”行为的认定。

  【案情】

  张某与房地产经纪公司A 签订不动产带看房源协议单,双方约定A公司系张某求购(求租)的独家代理商,由A 公司向张某推荐房源C ,张某及其关系人不得与所有权人私下成交。三天后,张某与另一家经纪公司B 签订物业需求看房单,带看的房源同样是房产C ,该协议也约定B 公司系张某求购(求租)的独家代理商,张某及其关系人不得避开B公司与房源C 所有权人私下成交。张某还在合同中确认,此次带看房屋前,没有任何一家中介代理机构及个人向他推荐和带看过房源C ,双方还约定张某及关系人不得避开B 公司与房源C 的所有权人交易,否则视为违约,并约定了相关违约责任。

  在经纪公司B 带张某看房源C 的当天下午,张某通过经纪公司A 与房源C所有权人签订了房屋买卖合同。B 公司认为张某的行为系房屋买卖居间合同中的“ 跳单” 行为,违反了合同约定,遂诉至法院要求张某承担违约责任。

  房源C 原所有权人在多家中介公司挂牌出售该房屋。

  【问题】

  2011年公布的《最高人民法院关于发布第一批指导性案例的通知》中的“上海某物业顾问有限公司诉陶某居间合同纠纷”一案,与本案情况相似,其中关于委托购房人(本案中即是张某)通过其它房屋中介与所有权人签约是否认定为“跳单”的分析认为,“委托购房人并未以逃避支付佣金的目的,与房屋出卖方私下成交或者不正当地利用物业公司的信息、机会另行委托他人成交,其行为不构成违约”,据此,法院驳回了物业公司的诉讼请求。 由此案可以看出,是否具备“以逃避支付佣金为目的”的主观恶意,是考查该行为是否应当认定为“跳单”的关键。

  但是,在司法实践中逐渐出现了三个新的问题。其一,在最高法院的指导案例中,物业公司并没有约定为委托购房人的求购(求租)独家代理商,只是约定了禁止“跳单”的条款(该案中系格式条款),那么张某一案(下文以“本案”指代)中的求购(求租)独家代理商条款的效力应当如何认定,是否合理都有进一步的讨论空间。其二,判断“以逃避支付佣金为目的”的标准是什么?在指导案例中,法院认为判断的方式即为“私下成交或不正当地利用物业公司的信息、机会另行委托他人成交”;而在本案中,原所有权人在多家中介公司挂牌出售该房屋,市场中房源C的信息随手可得,那么张某的行为是否可以定性为“不正当地利用B 公司的信息”?其三,如果张某的行为不构成“跳单”,那么经纪公司B 是否有其它手段要求张某承担责任。

  【分析】

  首先,对于“独家代理商”条款效力的认定,应当比照“禁止跳单”条款来处理。对“禁止跳单”的格式条款,一般有两种观点:一是认为该条款会排斥委托购房人的自由选择权利,根据《合同法》第四十条之规定,“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”;还有一种观点认为,根据《合同法》 第三十九条之规定,“……采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明” ,应当属于可撤销的条款。在指导案例中,法院认为,“居间合同中,禁止买方利用中介公司提供的房源信息,撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力”。所以从该案例来看,实际上是支持了第二种观点,甚至可以说比第二种观点更进一步,直接承认了其效力。“独家代理商”条款与“禁止跳单”条款虽然名字不一样,但实际上性质、目的、作用都是趋同的,即为了排除委托购房人的选择权,保护其所持有的房源信息。因此,无论说法上如何改变,该条款均应比照指导案例而认定,应当认定为有效。但同时,笔者认为在裁判过程中应当特别注意,该条款的效力应当仅及于公司推荐的个别房源,以平衡经纪公司保护商业信息和委托购房人选择权之间的关系,如果以“独家代理商”之名义排除了委托购房人选择第二家经纪公司的可能,无疑会造成委托购房人的损失。

  其次,对于本案中张某的行为,应认定并不构成“不正当地利用B 公司的信息”。很明显,张某首次看房源C 实际上是通过A 公司,三天以后才由B公司带看房源C ,不可能不正当地利用B 公司信息。但笔者要进一步论证的是,即便张某先由B 公司带看房源C ,仍然不会构成“不正当地利用B 公司的信息”。因为保护商业信息的第一责任人应当是经纪公司自身,理论上要彻底保护好房源信息,经纪公司应当与供房者达成协议,要求供房者仅仅将房源供给自己。但在二手房市场中优质房源稀缺的情况下,经纪公司为了取得一些好的房源,没有和供房人签署“独家代理商”合同,却将风险转移到了需求方的身上,迫使委托购房人不能选择其它商家就同一房源开出的较低价格,这无疑是不合理的。结合上述分析,笔者认为委托购房人承担经纪公司所诉的违约责任的前提是这样的,即经纪公司与供房人达成了“独家代理商”条款,供房人并没有向第二家经纪公司提供相关信息,委托购房人在取得了经纪公司的房源信息后,违反了其与经纪公司达成的“独家代理商”条款,提供给第二家经纪公司并以较低价格签订购房合同,从而构成了“跳单”。

  再次,本案中,经纪公司可以起诉张某欺诈。笔者认为,诚实信用原则是民法中的“帝王条款”,对合同双方均是如此。张某为了享受经纪公司B 提供的较为优质的服务,在签合同的时候谎称自己让B 公司做“独家代理商”,称“从来没有任何一家中介代理机构及个人向他推荐和带看过房源C ”,这无疑构成了欺诈,B 公司为了给张某提供优质的服务也受到了相应的损失,就该部分损失,经纪公司应当有权以欺诈为理由起诉张某,要求张某承担缔约过失责任。


免责声明:本网部分文章和信息来源于国际互联网,本网转载出于传递更多信息和学习之目的。如转载稿涉及版权等问题,请立即联系网站所有人,我们会予以更改或删除相关文章,保证您的权利。同时,部分文章和信息会因为法律法规及国家政策的变更失去时效性及指导意义,仅供参考。

contact number

137-1856-8841

Copyright © 2017 www.hetongsusong.com All Rights Reserved