居间合同成立的条件是否以实际履行合同为准吗 作者：未知     时间：2018-06-08    来源：互联网

　　核心内容：只要居间人履行合同规定的义务，合同当事人必须支付佣金。虽然买卖合同没有实际履行，但是也不能逃避向中介公司支付报酬之事实。下面我们一起来看看。

　　【案情简介】

　　２０１４年４月３日，某房地产中介公司、廖女士与吴先生签订《房产交易合同》。合同约定：廖女士购买吴先生名下坐落于北京市某小区１４－４室房屋，建筑面积３７１．９９平方米，价款为１４００万元；廖女士签订合同之日，向吴先生支付定金人民币２００万元，该笔定金在双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分；双方须于２０１４年６月１０日前亲自到某区房地产交易中心办理房屋买卖网签手续；除定金外的剩余房款计人民币１２００万元，廖女士须于２０１４年６月１３日前将剩余房款存入资金监管中心，同时吴先生须将已收取的定金存入资金监管中心；关于居间佣金的规定：廖女士与吴先生双方应于签署合同之时各向某房地产中介公司支付该房地产成交价的１％作为中介公司提供居间服务的报酬；若因双方或其中任何一方原因，导致合同日后不能实际履行的，中介公司仍有权按照约定收取居间服务报酬，如已收取居间服务报酬则中介公司不予退还，守约方支付居间服务报酬，由违约方向守约方赔偿该笔费用……。２０１４年４月１３日，廖女士签署《声明》、《佣金确认书》，表示同意由吴先生应向中介公司支付的佣金人民币１４万元的义务转移至自己名下，故本人在此次房地产交易中应向中介公司支付的佣金共计人民币２８万元，支付日期为２０１４年４月２０日之前。廖女士在声明和佣金确认书上均进行了签名。

　　在合同履行的过程中，双方因廖女士未在合同约定的期限内交齐购房款和房屋价格上涨等原因，吴先生向人民法院提起诉讼，要求解除三方签订的房产交易合同，并要求廖女士支付违约金。此案经人民法院审理判决，最终确认三方签订的房产交易合同系当事人真实意思表示，内容合法，查明本案房产交易合同未能继续履行的原因确实是廖女士单方违约，判决书判决廖女士承担最终的违约责任，中介公司在居间服务过程中，无故意隐瞒，或者提供虚假情况的情形，没有法定不得收取佣金的情形。

　　因廖女士没有按照《房产交易合同》、《声明》、《佣金确认书》的规定，给中介公司支付佣金，某房地产中介公司认为：自己为居间人已经实际提供服务，通过居间撮合使廖女士与吴先生就该房地产买卖的房价款、合同履行、违约责任等内容进行磋商，使其达成一致签署房产交易合同，该合同依法成立，即表明自己作为居间人已经完成法定居间义务，故自己有权全额收取报酬，但廖女士至今仍然未向自己支付佣金，其行为已经构成违约，为了维护自身合法权益，向法院提起诉讼，要求廖女士向自己支付居间报酬２８万元。

　　庭审中，廖女士答辩称，中介公司所述签订合同的情况属实，自己认为房子买成了才缴纳中介费，但自己欲购买的房子并没有买成，所以，自己不应该缴纳中介费。故不同意中介公司的诉讼请求。

　　【法院审理】

　　人民法院经审理认为：２０１４年４月３日，中介公司、廖女士与吴先生签订的《房产交易合同》，系当事人的真实意思表示，该合同依法成立有效，本院予以确认。２０１４年４月１３日，廖女士签署的《声明》、《佣金确认书》系廖女士亲笔签名，本院予以确认。本案的中介公司促成了廖女士与吴先生签订的《房产交易合同》，虽廖女士与吴先生就该合同未能继续履行，但未能继续履行该合同与中介公司的居间行为无关，故廖女士应按照约定的金额向中介公司支付居间服务费。现中介公司主张廖女士支付２８万元，符合合同约定及法律规定，本院应予支持。廖女士的抗辩理由，因证据不足，本院不予采信。故判决被告廖女士向原告某房地产中介公司支付居间佣金２８万元。

　　【律师评析】

　　根据《中华人民共和国合同法》第４２４条：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”的规定，在居间合同中，接受委托报告订立合同机会或者提供交易媒介的一方为居间人，给付报酬的一方为委托人。居间业务根据居间人所接受委托内容的不同，既可以是只为委托人提供订约机会的报告居间，也可以是为促成委托人与第三人订立合同进行介绍或提供机会的媒介居间，也还可以是报告居间与媒介居间兼而有之的居间活动。所谓报告订约机会，是指居间人接受一方委托人的委托，寻觅、搜索信息报告委托人，从而提供订立合同的机会。所谓提供订立合同的媒介服务，是指介绍双方当事人订立合同，居间人不但要向委托人报告订约的机会，而且还要进一步周旋于委托人与第三人之间，努力促成其合同成立。《中华人民共和国合同法》第４２６条：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬”的规定，只要居间人履行合同规定的义务，合同当事人必须支付佣金。本案中，作为居间人的房地产中介公司，其义务是报告订立合同的机会，在约定的期限内安排双方签订买卖合同。而作为委托人的廖女士，其义务是在居间人的安排下前去签订买卖合同。廖女士与吴先生签订了房屋买卖合同。但是由于个人原因，导致合同没有履行，不是中介公司的过错，廖女士不支付佣金，就是违反了合同的约定。廖女士的违约行为是否给中介公司造成了损失呢？客观上，廖女士的行为，造成了中介公司促成合同成立后可得报酬的损失，虽然其没有履行买卖合同，但是也不能逃避向中介公司支付报酬之事实。故中介公司主张廖女士赔偿可得报酬损失有合同依据及法律依据。

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