张明律师执业证号：111012006101130102002通过首届司法考试年取得法律职业资格现为北京市京师律师事务所合伙人，中华全国律师协会及北京市律师协会会员，中国仲裁法学研究会会员，北京市律师协会裁判执行... 详细>>
律师姓名：张明律师
手机号码：13718568841
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执业证号：11101200610113010
执业律所：北京市京师律师事务所
联系地址：北京市朝阳区东四环中路37号京师律师大厦
核心内容：主合同和补充协议都是符合法律规定的，都是合法有效，各方当事人应当严格遵守和履行。所以如果违反合同《补充协议》的约定是有可能导致合同解除的，下面北京合同诉讼律师带我们就来看看这样一则案例。
一、案情简介
申请人（反请求被申请人）：刘某某
被申请人（反请求申请人）：王某某
２０１０年３月７日，申请人与被申请人、中介方签订《房屋买卖合约》，约定申请人向被申请人购买涉案房屋，成交价格为１５０万元，该物业为抵押状态，被申请人应于签订合同后３０日内办理解除抵押手续。申请人于签订合约同时向被申请人支付１０万元定金，被申请人在收到定金后５日内提供银行办理贷款所需要的资料，协助申请人申请银行按揭。申请人应在房管部门成功受理本次递件当天向被申请人支付首期楼款５０万元。楼价余款１００万元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接转账给被申请人。从２０１０年３月份开始，涉案房屋月供款由申请人及被申请人共同承担，其中申请人承担利息，被申请人承担本金，详细金额以银行对账单为准。双方任何一方违约，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价的百分之二十作为守约方的赔偿。
合同签订后，申请人向被申请人支付定金１０万元。
２０１０年３月１０日，被申请人向申请人交付涉案房屋。
２０１１年１月１８日，申请人向被申请人支付楼款４０万元，并与被申请人签订《补充协议》，就《房屋买卖合约》作出补充：１．申请人已于２０１１年１月１８日向被申请人支付购楼款（含定金）５０万元；２．申请人于２０１１年１月１９日前向被申请人支付楼款２５万元；３．双方已于２０１１年１月１８日通过银行确认，被申请人尚欠银行按揭贷款７１３７４１．５元。自２０１１年１月份起由申请人按期向涉案房屋按揭贷款银行供款，如因不及时供款造成的损失由申请人负责；４．余下楼价款３６２５８．５元申请人应于交易过户当天连同该物业２０１０年３月至１２月的供楼利息一并向被申请人支付；５．本协议自签订之日起生效，作为《房屋买卖合约》的附件，与该合约具有同等法律效力。
《补充协议》签订后，申请人向被申请人支付楼款２５万元。
申请人应向涉案房屋按揭贷款银行供款时间为每月２４日前，根据《中国某某银行金穗借记卡明细对账单》并经双方庭审确认，涉案房屋于２０１１年１月２５日至２０１１年８月２日期间共发生８次超期扣款供款。
申请人与被申请人在履行《房屋买卖合约》及《补充协议》过程中发生纠纷，申请人于２０１１年１０月２０日申请仲裁，被申请人提起反请求。
２０１３年４月１日，被申请人向申请人发送《律师函》，称因申请人未依约及时向银行按期供款，并长期欠缴物业公司应收的管理费、水电费等，被申请人根据《房屋买卖合约》第十条的约定，解除与申请人签订的《房屋买卖合约》及《补充协议》。该《律师函》于２０１３年４月２日以快递方式送达至某市某镇某工业区净化科技有限公司。该快递的《广东省内特快专递邮件详情单》收件人签名一栏的签名为“刘某某”（即申请人）。该快递的《ＥＭＳ邮件处理明细单》上显示，邮件签收人为“刘某某”（即申请人）。
另查明，申请人是净化科技有限公司的法定代表人，该公司的住所为某市某镇某工业区。
申请人的仲裁请求为：１．裁决确认双方签订的《房屋买卖合约》合法、有效；２．裁决被申请人将涉案房屋过户给申请人；３．裁决本案仲裁费由被申请人承担。
被申请人的仲裁反请求为：１．裁决确认双方签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》已经解除；２．裁决申请人向被申请人支付违约金３０万元；３．裁决申请人补偿被申请人因办理本案支付的律师费２５０００元；４．裁决申请人承担本案全部的仲裁费用。
二、争议焦点
《房屋买卖合约》应否予以解除？
三、裁决主要结果
１．确认申请人与被申请人签订的《房屋买卖合约》及《补充协议》已于２０１３年４月２日解除；
２．申请人补偿被申请人律师费２５０００元；
四、裁决主要理由
《房屋买卖合约》及《补充协议》合法有效，各方当事人应当严格遵守和履行。
（一）关于《房屋买卖合约》及《补充协议》是否已经解除。
申请人主张：１．申请人已经按照《房屋买卖合约》的约定，向被申请人支付了大部分房款，被申请人应该按照合同约定将涉案房屋过户至申请人名下；２．《房屋买卖合约》中第十条约定的违约条款，是指根本性违约，《房屋买卖合约》是主合同，《补充协议》为从合同，《房屋买卖合约》中没有具体约定申请人逾期支付涉案房屋的供楼款属于违约行为，故被申请人无权单方解除合同；３．即使被申请人在本案中有解除权，也已经超过行使的期限；４．申请人未收到被申请人发送的《律师函》，被申请人单方解除合约意思未送达至申请人，且该快递件不是申请人本人签收。
被申请人主张：１．《房屋买卖合约》与《补充协议》并非主合同与从合同的关系，《补充协议》是《房屋买卖合约》的组成部分，是对《房屋买卖合约》付款条件的变更；２．申请人逾期支付涉案房屋的供楼款违反《补充协议》的约定，故根据《房屋买卖合约》第十条的约定，申请人有权解除合同；３．被申请人于２０１１年５月已通过中介方通知申请人解除《房屋买卖合约》及《补充协议》，并在２０１３年４月向申请人发送《律师函》再次通知申请人解除《房屋买卖合约》及《补充协议》。
仲裁庭根据双方提供的证据，结合双方的主张及已查明的事实，分析如下：
首先，仲裁庭认为《补充协议》中仅确认双方《房屋买卖合约》的履行情况，并约定申请人从２０１１年１月起负责向涉案房屋按揭贷款银行供款，并不是完整的合同，该约定实质上是对《房屋买卖合约》购房款支付方式的变更，也即改变合约的履行方式，根据《中华人民共和国合同法》第十二条的规定，合约的履行方式属于合同的主要条款，故《补充协议》是变更《房屋买卖合约》履行方式的主要条款，并非其从合同；《补充协议》第五条也明确约定为《房屋买卖合约》的附件。
其次，《补充协议》约定，从２０１１年１月份起由申请人负责按期向银行偿还涉案房屋的按揭贷款。根据已查明事实，涉案房屋于２０１１年１月２５日至２０１１年８月２日期间，共发生８次超期扣款，即申请人签订《补充协议》后的８个月内，基本未按照约定按期履行供款义务。尽管申请人主张被申请人此前也存在逾期供款的情况，但未能举证证明，即使被申请人曾逾期供款，也不能成为申请人未按约定向银行供款免责的事由。因此，申请人的行为违反《补充协议》的约定，已构成违约。
再次，尽管双方当事人对申请人最后向涉案房屋按揭贷款银行供款的时间存在争议，但根据申请人的自认，仲裁庭可以确定申请人在２０１２年５月１８日后未再供款。在《房屋买卖合约》及《补充协议》未合法解除的情况下，申请人无正当理由停止向银行供款，未继续履行《房屋买卖合约》及《补充协议》约定的合同主要义务，其行为已违约并已表明其不愿继续履行《房屋买卖合约》及《补充协议》。因此，在申请人未继续履行《房屋买卖合约》及《补充协议》的情况下，被申请人根据合约约定行使合同解除权合理。
《房屋买卖合约》的第十条约定，双方任意一方违约，守约方有权解除本合约。该条款中，并未约定违约方的违约行为需要达到一定程度，守约方才有权解除合约。故申请人认为本条约定违约方只有达到根本性违约，守约方才有权解除合同的主张，并不符合合约的约定，仲裁庭不予采纳。基于申请人的前述违约行为，被申请人有权根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定及《房屋买卖合约》的约定行使合同解除权。
最后，被申请人主张于２０１１年５月通过中介方通知申请人解除《房屋买卖合约》及《补充协议》，但未能举证证明其主张，仲裁庭不予采信。经查明，被申请人于２０１３年４月１日向申请人发送《律师函》，解除与申请人签订的《房屋买卖合约》及《补充协议》。该《律师函》于２０１３年４月２日送达至某市某镇某工业区净化科技有限公司，签收人为申请人。尽管申请人主张邮件签收人的签名并非申请人本人的签名，但经查明，净化科技有限公司的法定代表人为申请人，该司的地址为申请人的工作地址。在申请人未能提供相反证据推翻《广东省内特快专递邮件详情单》及《ＥＭＳ邮件处理明细单》未妥投的情况下，仲裁庭不采纳申请人的主张，认定被申请人解除《房屋买卖合约》及《补充协议》的意思表示已于２０１３年４月２日到达申请人。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定及参照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条关于“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，申请人未在规定期间内对被申请人解除《房屋买卖合约》及《补充协议》提出异议，因此，仲裁庭确认申请人与被申请人签订的《房屋买卖合约》及《补充协议》已于２０１３年４月２日解除。
综上所述，申请人存在违约行为，被申请人已根据《房屋买卖合约》的约定行使合同解除权，仲裁庭确认申请人与被申请人签订的《房屋买卖合约》及《补充协议》已于２０１３年４月２日解除。在《房屋买卖合约》及《补充协议》已解除的情况下，现申请人要求被申请人将涉案房屋过户给申请人，缺乏合同及法律依据，仲裁庭不予支持。另外，《房屋买卖合约》及《补充协议》解除后，被申请人应向申请人退还申请人已支付的购房款及供楼款，关于被申请人应退还的费用及金额，双方可自行协商或另寻法律途径解决。
（二）关于被申请人要求申请人支付违约金３０万元的反请求。
仲裁庭认为，申请人未按约定向银行支付涉案房屋的按揭贷款构成违约，应按照被申请人因其违约行为遭受的实际损失支付违约金。但被申请人提供的证据不足以证明因申请人未按约定向银行支付涉案房屋按揭贷款造成被申请人损失的实际数额，且涉案房屋已由被申请人收回，房屋现值并无减少。因此，对被申请人要求申请人支付违约金３０万元的反请求，仲裁庭不予支持。
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