对商品房买卖合同及其补充协议如何认定 作者：未知     时间：2018-07-16    来源：互联网

　　核心内容：如果原被告在平等自愿、协商一致的基础上签订商品房买卖合同及补充协议，该合同不违反法律规定，为有效合同，对原被告均具有法律约束力，受法律保护。

　　【案件基本信息】

　　１、判决书字号

　　一审：新疆阜康市人民法院（２０１５）阜民初字第１８４５号民事判决书

　　二审：新疆昌吉回族自治州中级人民法院（２０１６）新２３民终６７９号民事调解书

　　２、案由：房屋买卖合同纠纷

　　３、当事人

　　原告（上诉人）：胡志华。

　　被告（被上诉人）：新疆准东石油房地产开发有限公司（以下简称准东房产）。

　　【基本案情】

　　２０１１年１１月１４日，原被告签订商品房买卖合同，双方在合同中约定，胡志华购买准东房产第Ａ９【幢】１号房，建筑面积３０４．０３平方米，总价款７９０４７８元。合同约定胡志华首付４０００００元，余额于２０１２年９月３０日前付清。同日，原被告签订果墅·花溪苑、果墅·西苑补充协议，合同约定，出卖人将住宅实际建筑面积和产权登记面积的差额按照如下面积和单价销售给买受人，买受人需办理公积金或银行按揭，则需要在合同签订后３０日内将剩余房款和补差房款全部付清，逾期不付，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。如果不办理公积金或银行按揭，剩余房款及补差房款可在房屋竣工前一次付清。Ａ９【幢】－１号房屋实际建筑面积４１０．７２平方米，产权登记面积３０４．０３平方米，差额面积１０６．６９平方米，差额面积补差房款总计１５００００元。原告先后向被告支付房款共计５５００００元。２０１３年９月３０日，被告将出售给原告的房屋交付给原告，同日，原告对该房屋地下室后墙、二楼卧室、三楼大小阳台等提出八项整改意见，２０１３年１１月１２日，原告对一楼大厅、车库等提出四项整改意见，并签字确认，完工之日为交钱日期。相关整改、修缮部门分别于２０１３年１１月２８日、２０１４年５月２０日向被告回复，已整改修缮完毕。

　　另查明：胡志华曾以短信方式与被告公司工作人员针对买卖房屋出现的瑕疵问题进行沟通解决，Ａ９【幢】－１号房屋地下室未做外墙防水，应被告要求，原告请人做了地下室外墙防水，花费２５００元。

　　【案件焦点】

　　对解除合同的分析和认定。

　　【法院裁判要旨】

　　新疆阜康市人民法院经审理认为：原被告在平等自愿、协商一致的基础上签订商品房买卖合同及果墅·花溪苑、果墅·西苑补充协议，该合同不违反法律规定，为有效合同，受法律保护。本诉部分，原告在被告逾期交房超过３０日的情形下，未按双方合同约定要求解除合同，而是通过交接房屋的交接表中签字的事实行为选择继续履行合同，并对所购买的房屋提出整改意见，被告未提出异议，应视为原被告对交付房屋及付款时间通过协商方式变更。对原告主张解除商品房买卖合同及果墅·花溪苑、果墅·西苑补充协议，并由被告退还原告交付的购房款５５００００元的诉讼请求不予支持。反诉部分，被告反诉要求继续履行商品房买卖合同及果墅·花溪苑、果墅·西苑补充协议，并由反诉被告向其支付剩余购房款３９０４７８元，根据本院在本诉部分认定的事实及对原告诉讼请求的处理意见，已对原告要求解除商品房买卖合同及果墅·花溪苑、果墅·西苑补充协议的基础事实及诉讼请求不予支持，反之，则对被告上述反诉请求予以支持。关于被告反诉由原告支付其违约金４３７３３．５３元，因被告向原告交付的房屋虽无质量问题，但事实上存在瑕疵，被告亦认可原告签署在瑕疵问题尽快处理，完工之日为交钱日期的意见，双方合同约定先交付房屋，后交付房款，故原告迟延付款也已通过协商方式与被告予以变更，不构成违约，本院对被告该项反诉请求不予支持。

　　新疆阜康市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：

　　一、原被告继续履行商品房买卖合同及果墅·花溪苑、果墅·西苑补充协议；

　　二、被告（反诉原告）新疆准东石油房地产开发有限公司向原告（反诉被告）胡志华支付违约金６１０５０元、维修费２５００元，合计６３５５０元；

　　三、原告（反诉被告）胡志华向被告（反诉原告）新疆准东石油房地产开发有限公司支付房款３９０４７８元；

　　四、驳回原告（反诉被告）胡志华的其他本诉请求；

　　五、驳回被告（反诉原告）新疆准东石油房地产开发有限公司的其他反诉请求。

　　以上涉及金钱给付的第二、三判项相互折抵后，由原告（反诉被告）胡志华向被告（反诉原告）新疆准东石油房地产开发有限公司支付房款３２６９２８元，于本判决生效后三十日内一次性付清。

　　胡志华持原审起诉意见提起上诉，经新疆昌吉回族自治州中级人民法院主持调解，双方当事人达成协议如下：

　　一、上诉人胡志华与被上诉人新疆准东石油房地产开发有限公司继续履行２０１１年１１月１４日签订的商品房买卖合同及果墅·花溪苑、果墅·西苑补充协议；

　　二、上诉人胡志华购买的位于果墅·花溪苑准东小区Ａ９－１号房屋总价款８４０４７８元，已付５５００００元，上诉人胡志华于２０１６年８月１５日前一次性向被上诉人新疆准东石油房地产开发有限公司付清剩余房款２９０４７８元；

　　三、原审原告胡志华自愿放弃其他诉讼请求；

　　四、原审反诉原告新疆准东石油房地产开发有限公司自愿放弃反诉请求。

　　【法官后语】

　　首先，关于本案的合同性质认定。原被告在平等自愿、协商一致的基础上签订商品房买卖合同及果墅·花溪苑、果墅·西苑补充协议，该合同不违反法律规定，为有效合同，对原被告均具有法律约束力，受法律保护。

　　其次，关于本案本诉部分。原告主张解除原被告签订的商品房买卖合同及果墅·花溪苑、果墅·西苑补充协议，并由被告退还原告交付的购房款５５００００元，其主张上述诉讼请求的事实基础为被告未按照合同约定向其交付房屋，且该房屋存在质量问题。根据本案的事实，原被告在合同及补充协议中对交付房屋的时间均予以约定，由被告建设销售的房屋于２０１２年１２月经验收质量符合要求，就验收时间而言，已在原被告约定的交付房屋之后，但法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。原告在被告逾期交房超过３０日的情形下，没有按照双方合同约定要求解除合同，而是通过２０１３年９月３０日在被告向其交接房屋的交接表中签字的事实行为选择继续履行合同，同时，对所购买的房屋提出整改意见，并签署以上问题尽快处理，完工之日为交钱日期的意见，被告未提出异议，应视为原被告对交付房屋及付款时间通过协商方式变更。其次，原告主张的基础事实中称被告开发销售的房屋存在质量问题，但根据被告提供的证据，该房屋质量符合要求，故原告主张的该事实不能成立，本院对原告主张解除原被告签订的商品房买卖合同及果墅·花溪苑、果墅·西苑补充协议，并由被告退还原告交付的购房款５５００００元的诉讼请求不予支持。原告主张由被告承担违约金６１０５０元，虽然原告在房屋交接表中签字，但不能改变被告已逾期交房超过３０日的事实，故被告逾期交房构成违约，原告主张的违约金亦是按照合同约定的逾期交房超过３０日的计算，且不违反法律规定，原告虽然在２０１３年９月３０日交接表中签字，但该房屋除主体经相关部门验收质量符合要求外，其他部分存在瑕疵问题，被告无异议，也针对原告提出的整改意见予以整改修缮，虽已完成整改修缮，但未再次向原告交付，没有完全完成交付房屋的行为，本院对原告该项诉讼请求予以支持。关于原告主张由被告支付原告维修费２５００元，因该费用是原告应被告要求产生，且被告对向原告出售的销售的房屋存在的质量以外的瑕疵问题也应当予以处理，本院对原告该项诉讼请求予以支持。

　　第三，关于本案反诉部分。被告反诉要求继续履行商品房买卖合同及果墅·花溪苑、果墅·西苑补充协议，并由反诉被告向其支付剩余购房款３９０４７８元，根据本院在本诉部分认定的事实及对原告诉讼请求的处理意见，已对原告要求解除商品房买卖合同及果墅·花溪苑、果墅·西苑补充协议的基础事实及诉讼请求不予支持，反之，则对被告上述反诉请求予以支持。关于被告反诉由原告支付其违约金４３７３３．５３元，因被告向原告交付的房屋虽无质量问题，但事实上存在瑕疵，被告亦认可原告签署在瑕疵问题尽快处理，完工之日为交钱日期的意见，双方合同约定先交付房屋，后交付房款，故原告迟延付款也已通过协商方式与被告予以变更，不构成违约，本院对被告该项反诉请求不予支持。

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