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张明律师 张明律师执业证号:111012006101130102002通过首届司法考试年取得法律职业资格现为北京市京师律师事务所合伙人,中华全国律师协会及北京市律师协会会员,中国仲裁法学研究会会员,北京市律师协会裁判执行... 详细>>

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律师姓名:张明律师

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居间合同违约问题的解读

  核心内容:几乎所有经纪人都存在这样一个困惑:辛辛苦苦陪客户看房,风里来雨里去的忙前忙后,到头来客户跳单了,我要怎么追讨公道?这确实是另无数经理人头疼的问题。难道只能用道德谴责他们的行为吗,其实,你可以选择用法律武器来保护自身权益。

  【裁判要旨】

  房屋买卖居间合同中关于“禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是,当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时,买方通过其他正当途径获取相同房源信息的,买方有权选择服务好、报价低的中介公司促成交易,其行为并没有利用先前与之签约的中介公司的房源信息,故不构成违约。”

  案件来源

  河南省鹤壁市淇滨区人民法院(2017)豫0611民初2756号民事判决书

  一、案情简介

  原告鹤壁市友德房地产信息咨询有限公司(简称友德公司)诉称:被告李辕(卖方)、刘赟(买方)利用友德公司提供的房屋信息签订《房屋买卖定金合同》,而后二被告未经友德公司同意,就上述房产私自完成交易。二被告通过其公司的居间服务后,私下完成房屋交易的行为违反了《房屋买卖定金合同》约定,属恶意“跳单”行为,请求法院判令二被告分别向其支付居间服务违约金1.032万元。最终法院判决:交易房屋房源信息不属于原告友德公司独家提供,故对原告诉讼请求不予支持,驳回原告诉讼请求。

  二、败诉原因

  衡量买方是否“跳单”违约的关键,是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方未利用该中介公司提供的信息、机会等条件,而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,据此不构成“跳单”违约。本案中,买卖双方行为不构成“跳单”,理由如下:

  首先,被告刘赟通过鹤壁市福达房地经纪有限公司获知涉案房屋信息,被告李辕亦通过鹤壁市福达房地经纪有限公司中介公司挂牌出售涉案房屋,该房源信息不属于原告友德房产公司独家提供。

  其次,在原告与二被告签订《房屋买卖定金合同》中第三条约定的私下交易,从交易习惯理解应是被告刘赟在原告友德房产公司得知房源信息后,却撇开原告公司与被告李辕签订房屋买卖合同。本案中,刘赟是通过不同的中介公司了解到同一房源信息,并通过其他中介公司促成了涉案房屋买卖,因此,二被告并非只利用原告友德房产公司的信息、机会,没有违反诚实信用原则,故二被告不构成违约。

  三、相关法律规定

  《合同法》第四百二十四条

  居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。

  第四百二十六条

  居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。

  居间人促成合同成立的,居间活动的费用,由居间人负担。

  第四百二十七条

  居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

  四、经验总结、律师建议

  一、合同约定应详尽规范,但不意味着越苛刻的格式合同就越有利,违约金不宜约定过高,合同各方权利义务应趋于公平。否则,法院可能因合同内容约定显示公平,作出对格式合同提供方不利的裁判。

  二、做好自身工作。一方面,为顾客提供专业、详细的居间服务没错,但也应注意保护自身权益,在未促成交易之前,注意对公司房源信息采取必要的保护措施。另一方面,在提供服务过程中,提高风险意识,注意保留证据。

  三、即使居间人未促成交易,也可要求委托人支付合理费用。依照合同法规定:“居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。如果跳单已成定局,要求委托人支付合理的居间活动支出的必要费用,不失为弥补损失的一种方式。


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